¿UN BALCÓN ES ELEMENTO COMÚN?

Se deduce de la lectura del artículo 396 del Código civil (son elementos comunes por destino las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores) y delartículo 553-41 del Codi civil de Catalunya : Son elementos comunes…en general, las instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos elementos privativos.” Los balcones de los edificios en régimen de propiedad horizontal son elementos comunes.

Por tanto, los artículos 10.1 y 14.c) de la Ley de propiedad horizontal,  relativos a las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios que van a a cargo de todos los propietarios, son aplicables a los balcones. En Catalunya, en el mismo sentido, son de aplicación los artículos 553-44 y 553-45 del Codi civil.

Una comunidad de propietarios balear adoptó un acuerdo en el que se imponía a determinados propietarios, y no a todos ellos, la reparación a su costa de los llamados “invernaderos”, “miradores” o “balcones cerrados” (En Catalunya se llaman glorietes y son muy característicos de la arquitectura modernista.) Impugnado el acuerdo, fue declarado nulo en  primera instancia  y posteriormente por la Audiencia Provincial de Baleares en sentencia de 26 de mayo de 2014, que podemos resumir de la siguiente manera:

1. La propia comunidad de propietarios admite implícitamente que los elementos arquitectónicos discutidos  son comunitarios.

2. El tema litigioso es una cuestión eminentemente técnica, por lo que hay que acudir a la prueba pericial  y al resultado de la prueba de reconocimiento judicial. De todo ello concluye que en los denominados “miradores” de la finca no hay ningún espacio delimitado, no existe ningún balcón: la superficie acristalada con una estructura de madera no es otra cosa que cerramiento de la fachada, el elemento que sirve de límite entre la vivienda y el exterior del edificio.

Problemas aparecerán cuando se cierre un auténtico balcón con aluminio u obra, cuando el propietario del elemento privativo que tiene el único acceso al balcón cambie el pavimento, instale allí el aparato exterior del aire acondicionado, macetas, banderas que no sean del agrado de todos los vecinos……